למכור או לא למכור זאת השאלה

בשנת 2011, לאור האמרת מחירי הדירות (והמחאה החברתית), הממשלה ערכה רפורמה במקרקעין, שבאה לגרום להגדלת ההיצע בשוק, זאת בין היתר באמצעות שינויים במיסוי מקרקעין בדרכים העיקריות הבאות:

(א) העלאת שיעורי מס רכישה לדירה נוספת (תמרוץ שלילי לרכישת דירות להשקעה) והקלה בשיעורי מס רכישה לדירה יחידה;
(ב) הגדלת היקף הפטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים ולרבות בגין דירות מגורים בשימוש מסחרי כגון משרדים, כל זאת באמצעות הוראת שעה שתוקפה פג באופן סופי ביום 05/05/2013.

מי שניצל הוראות אלו יכול היה למכור בפטור ממס בתקופה קצרה מאוד כ- שלוש דירות, כאשר שתיים מהן זכו בפטור (מוגבל עד 2.2 מיליון ₪ כל אחת) גם אם לא שימשו למגורים.

הממשלה נכשלה. הרפורמה לא עבדה כמצופה, ההיצע לא גדל והמחירים בשוק הנדל”ן הוסיפו להאמיר.

בנוסף, לאחר התחלפות הממשלה ב- 2013, התגלה שיעורו עצום הממדים של הגרעון.

בעקבות אלו, חוקקה (השנה) רפורמה חדשה, במרכזה: ביטול הפטור ה”כללי” ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה אחת לכל 4 שנים; העלאת שיעורי מס הרכישה עם דגש נוסף על דירות יוקרה; חיוב הקצאת מניות באיגוד מקרקעין במס רכישה, ביטול הטבות במס רכישה ופטורים ממס שבח לתושבי חוץ וחיוב במס שבח על רווחים במכירת “דירות יוקרה”, גם בדירות פטורות, ביחס לחלק הגבוה מ- 4.5 מיליון ₪.

עם זאת, בשל הקושי בתחולה רטרואקטיבית הלכה למעשה על מי שתכנן ופעל לפי החוק הנוהג קודם לרפורמה ובשל הרפורמה עלול להיפגע באופן משמעותי, נקבעו הוראות שעה, לתקופה בת כ- 4 שנים שבאות להקל את הפגיעה ובאמתחן צפונות מספר הוראות שיש בהן הטבות יפות, “סוכריות” של ממש.

במאמר זה, אעמוד רק על מקצת הדברים ומפאת קוצר היריעה ובשל מורכבות הנושא, ראוי להעמיק בו.

*החל מ- 01/08/13, מס הרכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, שאינה דירת מגורים, הועלה מ- 5% ל- 6%.

* החל מ- 01/08/13, שני שיעורים נוספים של מס רכישה בדירות מגורים להשקעה, שהן דירות יוקרה:
8% על חלק המחיר שבין 4,500,001 ₪ ועד 15,000,000 ₪
10% על חלק המחיר שמעל 15,000,000 ₪.

טיפ: לקונים דירת השקעה (שאינה דירתם היחידה), עדיף להמתין לראשית 2015, שאז יורדים מעט שיעורי מס הרכישה בגין חלק המחיר שעד 4,500,000 ₪.

* החל מ- 01/08/13, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין (חברה שעיקר נכסיה הם מקרקעין), חברה במס רכישה, כאילו נרכשה זכות במקרקעין/דירת מגורים (לפי הענין).

טיפ: אם המקרקעין אינם רוב הנכסים בחברה, אזי הקצאת מניות אינה חייבת במס, כך שמי שמבקש לרכוש דירות באמצעות חברה, צריך לשנות את הרכב הנכסים.

* החל מיום 01/01/2014, בטל הפטור שניתן למכר דירות מגורים כל 4 שנים (סעיף 49(ב)(1) לחוק מסוי מקרקעין), נותרים בעינם הפטורים בגין החלפת דירת מגורים יחידה כל 18 חודשים, ואף זאת רק עד לחלק המחיר של 4,5000,000 ₪ ונותר בעינו הפטור בגין דירה שהתקבלה בירושה וכן, בשינויים משמעותיים, הפטור בגין מכר דירה שהתקבלה במתנה.

טיפ: מי שיש לו דירה/ות השקעה שהוא מעונין למכור בפטור ממס, וזכאי לפטור של 1 ל- 4 שנים, ימכור את דירת ההשקעה שהשבח בגינה הוא מרבי עד ליום 31/12/2013, כדי לקבל פטור מלא וחד פעמי בגינה
*חברה המחלקת דיבידנד מריווחי שערוך, יראו את כלל נכס המקרקעין כאילו נמכר ונרכש מחדש ביום החלוקה. (ביחס לרכישה הרעיונית מחדש לא ברור עדיין אם יחול מס רכישה, סביר שלא)
*בתקופת המעבר, 01/01/2014- 31/12/2018, ניתן למכור דירה מגורים יחידה בפטור של 1 ל- 18 חודשים (כאשר הסכום מעל 4.5 מיליון שח ימוסה)

מי שיש לו יותר מדירה אחת יכול למכור [ הנה באות ה”סוכריות”] עד שתי דירות מגורים, כאשר המס בגינן יחושב באופן לינארי לתקופת ההחזקה, כך שבגין החלק של השבח לתקופה של עד 01/01/2014, המס יהיה בשיעור 0% ועל יתרת השבח מס בשיעור של 25% ובלבד שמתקיימים כל התנאים להלן:

התנאים לשיעור המס המיוחד במכירה הם: במכירת אחת הדירות היה המוכר זכאי לפטור של 1ל-4 שנים, אילולא בוטל, המכירה אינה לקרוב ואם המדובר בדירה שהתקבלה במתנה התמלאו כללי הצינון (אחזקה בתקופות שונות בין שנה ל- 3 שנים).

טיפ: מי שמעונין למכור דירות כאלו, כדאי לו למכור אותן ב- 01/01/2014 (מוצאי שבת) או מיד לאחר מכן,
כדי שעל רוב השבח יקבל שיעור מס 0%!

תשומת הלב, כי מוכר שאינו עומד בתנאים, ימוסה בגין חלק השבח האינפלציוני המשויך לתקופת האחזקה של עד שנת 1993, מס בשיעור 10% וכן בנוסף, בגין חלק השבח הריאלי המשויך לתקופת האחזקה של עד 07/11/2001, מס בשיעור המס השולי שלו;

בגין חלק השבח הריאלי המשויך לתקופה שבין 07/11/2001 ועד ליום 31/12/2011 מס בשיעור 20%
ובגין יתרת השבח הריאלי מס בשיעור 25%.

* החל מיום 01/01/2018, מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד, שאינה פטורה ממס, תחויב במס השבח כך:
בגין חלק השבח האינפלציוני המשויך לתקופת האחזקה של עד שנת 1993, מס בשיעור 10%
בגין חלק השבח הריאלי המשויך לתקופת האחזקה של עד 01/01/2014, מס בשיעור 0%
בגין חלק השבח הריאלי המשויך לתקופת האחזקה החל מיום 01/01/2014 , מס בשיעור 25%.
בדירה ששווי מעל התקרה (4.5 מיליון ₪), יחויב גם השבח היחסי שבגין החלק שמעל התקרה.

לאור כל השינויים התכופים במיסוי מקרקעין, לא ניתן לומר האם השינויים כאן כדי להישאר או שהשינויים הנוכחיים יהיו רק חוליה בשרשרת. עם זאת, אנו רואים מגמה מתמשכת של ביטול פטורים על רווחי הון, החל ממיסוי הרווחים בבורסה ועד ביטול הפטור “הכללי” על שבח מדירות מגורים אחת לכל 4 שנים ואין סיבה מיוחדת לחשוב שהמצב ישתנה מהותית. יתכן שגם הפטור למתנה או לירושה יבוטלו בהמשך כפי שכבר הוצע.

*האמור לעיל מהווה סקירה כללית עקרונית וחלקית, אינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי או כלכלי או מסחרי ולכל מקרה ספציפי, יש להיוועץ עם מומחה כדי שיבחן את העובדות הספציפיות ויתן חוות דעתו.*

http://www.p-b-m.co.il/%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8-%D7%90%D7%95-%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8-%D7%96%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%90%D7%9C%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%A4%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%A1%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F.html